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二代目社長必見! 古い建物を適切に処理できる「不動産納得処理メソッド」をご紹介

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パート・マンション、ビル、工場、商業店舗……
先代から残された、古い不動産。使い道は思いつかないけれど、かといって売却するにも踏ん切りがつかない……
そんなお悩みはありませんか?

経営的にどの手段が望ましいかわからなかったり、先代の思いを考慮すると手が付けられなかったり……不動産処理にはさまざまな要素が複雑に絡み合っているため、なかなか最適な方法を見出すことは難しいものです。
かと言って、不動産を放置し続けてしまっては、それによって得られるかもしれない利益をみすみす逃してしまうことになります。

こちらのページで紹介するメソッドは、「古い建物をなんとかしたい」と考えている企業経営者のために、「売るにしても、建て替えるにしても、リフォームするにしても、本業の経営課題を解決するべき」という考えに則って処理を行えるよう設計されています。

目次

なぜ不動産処理は難しいか

不動産を処理するにあたり、多くの方が直面する困難は、次のようなものでしょう。

・適正価格がわからない
・判断基準がわからない
・経営と不動産について、総合的に教えてくれる人がいない

総じて言えば、判断の拠り所となる「ものさし」を見つけることができないために、悩みが生じているのです。

「ものさし」が見つからない理由

不動産処理のための基準について、なぜ誰も教えてくれないのでしょう。

たとえば、建築会社や工務店に処理方法について聞けば、「建て替える」ことを前提に話を進めていくことでしょう。あるいは不動産仲介業者であれば、「売る」ことを前提として話をすることと思います。

自身の利益を前提としているのですから、「中立・公正」な視点からのアドバイスをもらうことは難しいのです。
不動産の処理方法について正しい「ものさし」を手にするためには、建築会社や仲介会社の営業など特定の営業目的に誘導されない、独立系の専門家の力が必要となります。

経営の「ものさし」となる「不動産納得処理メソッド」

高額な不動産を処理することには、計り知れない重責がかかります。しかしその分、理想的な処理方法を選択することができれば、経営のうえで大きな一歩を踏み出せることができるでしょう。
売却によってまとまった資金を得るにせよ、投資によって事業拡大を目指すにせよ、今後の指針となる重要な一歩です。

当社の提供する「不動産納得処理メソッド」は、お客様が今後望ましい経営のビジョンを切り拓いていくうえで、頼れる「ものさし」となるものです。
経営者の目線に寄り添いながら、特定の営業目的に縛られずに構築されたその手法は、あなたが自信を持って不動産処理を進めていくうえでの大きな力となります。

「不動産納得処理メソッド」による効果

経営判断の「ものさし」を手にすることにより、具体的に以下のようなメリットが期待できるでしょう。

・業者の言葉が「本当なのか?」と悩まなくてよい
・相場を理解できるため、「安すぎるのでは?」という疑問がなくなる
・不動産業界、建築業界の慣習について理解できる
・業者のよく使うテクニックに騙されなくなる
・不動産はもちろん、経営の面での悩みも確認できる
・二代目、三代目社長に特有の悩みも共有してもらえる
・お金まわりの悩みも相談できる
・経営上の悩みのうち、不動産処理で解決できる内容がわかる
・経営理念を再確認し、経営の原点に立ち戻れる

シーエーシー不動産が悩みを解決できる理由

当社の代表は、MBA(経営学修士)にもとづく経営分析により、独自に「不動産納得処理メソッド」を確立しています。
このメソッドは、経営者自身の目線から、順を追って「売るか、建てるか、リフォームするか」を正しく判断できるよう組み立てています。

「売るか、建てるか、リフォームするか」その答えが、ここにあります。

二代目社長の不動産処理について、役立つノウハウを詰め込んだ<小冊子>をご用意いたしました。
以下のリンクからダウンロードすることができますので、不動産処理にお困りの方はぜひご利用ください。

小冊子プレゼント

ベストの選択を知るために

不動産の適切な処理方法がわからないとき、まずは「身近な専門家」を頼るかもしれません。

・庶務や総務にいつからか出入りしている町の不動産屋さん
・工場の整備やメンテナンスの際に知り合った建築会社
・町の商工会議所から紹介されたリフォーム屋さん

などが考えられるでしょう。しかし、あなた自身の経営課題に対し、こうした方々は解決の道を示してくれるでしょうか?
これまで彼らに依頼したことがあれば、「そうではない」ということがわかるはずです。これらの方々は、「すでに整理された問題を、部分的に請け負う」ことを専門とする人たちです。
不動産処理にあたって必要なのは、何より「経営の目線」から問題を整理することです。
当社は不動産の購入・建築・賃貸管理・鑑定・売却など、20年にわたって幅広い業務経験を有しており、どの角度からでも専門家と同じ土俵で分析ができます。MBA仕込みの経営分析も可能なので、お客様目線で経営課題を解決するための不動産処理を提案することができます。
不動産処理のための4つのステップを踏み、経営上の3つの戦略分野を理解し、不動産の3つの処理方法が意味することを理解すれば、正しい選択ができるようになります。

不動産納得処理4つのステップ

不動産処理を納得して進めるためには、一つひとつの段階を丁寧に進めていく必要があります。
当社の「不動産納得処理メソッド」は、経営的に望ましい不動産処理のために必要となるステップを整理し、どなたにも用いることのできる手法として組み上げられたものです。

1. 会社の経営分析

会社が現在置かれている環境や、今後の課題、展望などを把握し、営業・人事・財務の見地から今後の戦略を確認します。

経営理念にも立ち戻り、「会社にとって何が本質的に重要か」という原点から、分析を行います。

2. 不動産の3つの処理の意味を理解する

売却・建て替え・リフォームのそれぞれが、会社にどのような意味・影響をもたらすかを整理します。

売却する

・現金が増える
・借入金が返済できる
・別事業の軍資金が増える
・税務上の損金・益金が増える
・会計上の売上・利益・損失が増える
・毎期の減価償却が減る
・従業員がメッセージを捉える
・銀行が資産のスリム化を把握する
・株主が投資機会を探る

建て替える

・現金が減る
・資金を借りれば借入金が増える
・建物や設備が新しくなる
・税務的に償却資産(経費・損金)が増える
・従業員に「業容拡大?」「採用が増える?」「うちは儲かってる?」などのメッセージが伝わる

リフォームする

・建物の一部が新しくなる
・設備が良くなる
・建物の寿命が延びる
・税務的に償却資産(経費・損金)が増える
・従業員に対して「ケチな会社?」と伝わる可能性も

ゴールは「重要な経営課題の解決」

3つの処理方法の有する意味は、概ね以上のようにまとめることができます。しかし実際のところ、経営における不動産の処理はこのように単純ではなく、取引先や銀行、株主、従業員といったステークホルダーとの関係性も考えると、より複雑で感情的な意味合いで捉えられることがしばしばです。

不動産の処理は「売る・建て替える・リフォームする」際に生じる数字上の割安・割高感だけではなく、常に「重要な経営課題の解決」をゴールとして、冷静に選択していく必要があります。

3. 判断基準を選択する

仮に、数字だけで不動産の処理を判断しようとするなら、基準は以下のようなものとなるでしょう。

・簿価との比較で決める
・売上や利益拡大に寄与するかどうかで決める
・相場と比較して割安・割高で決める 

しかし経営面ではもっと定性的、感情的なものが関わってくるはずです。

・会社理念に整合するかどうかで決める
・人事戦略・財務戦略に整合するかで決める
・相乗効果の有無で決める
・従業員へのメッセージになるかどうかで決める
・会社の発展のストーリーに意味を成すかどうかで決める

このような点も、考慮しておく必要があるでしょう。

ここで、ステップ1で行う「経営分析」が効果を発揮します。
今後、会社がどこに向かっていくのか、会社の理念、人・組織の体制は盤石なのか、どのような財務体質でありどれだけの体力があるのか、なども再度認識しておく必要があります。
もちろん事業計画そのものについても数値面から妥当性を考慮する必要があります。

・建築費は十分にリーズナブルか
・諸経費は過剰ではないか
・予備費は十分か
・想定する家賃に無理はないか
・売却する価格は安くないか
・借り入れる金利は高くないか
・借入の返済期間は短すぎないか
・リフォーム見積もりは業者の言い値になっていないか

なども合わせてチェックします。

4. 不動産の3つの見える化

不動産に関する上の3つのポイントを明確にすることで、判断材料を作り出します。
ここまでの4つのステップを踏まえ、「安心・万全」な不動産処理の結論を導いていきます。

 

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