店舗テナント売却時までにやっておくべき区分表作成とは?

店舗テナント売却時までにやっておくべき区分表作成とは?
店舗が入居している不動産をお持ちのオーナーはそれほど多くはないと思いますが、店舗の賃貸借契約書にはアパートやマンションの契約書では出てこないとても大切な話題があります。

「資産区分」「工事区分」という言葉のを聞いたことがありますでしょうか。

テナントは入居するときに大家側が提供するモノ以外のものを設備や内装として持ち込んできます。

たとえば飲食店などでは食器や椅子、テーブルなどはもちろん、内装設備(間仕切り壁、照明等)や音響設備、場合によっては空調設備や厨房設備なども持ち込んできます。

オーナーが空調や厨房設備などをどこまで作っておくかによるわけですが、テナントにしてみれば、出店開業のときのコストですので、これらは安いにこしたことはありません。

でも中華料理店とカフェでは必要な設備が大きく異なるため、オーナーとしてはどんなテナントでも出店しやすいように汎用性を高めるべく設備を軽めに準備しておき、重い設備が必要なテナントには自分で持ち込んでもらう、という整理になります。

賃貸借契約書のなかにどの設備をどちらが作ったのかを示す「資産区分表」「工事区分表」というものが作ってあれば、テナントが退去するときにどこまで撤去してもらうかが明らかになります。

もしもこの表をちゃんと作って賃貸借契約書に添付しておかないと、どの設備をどちらが所有しているものか後日わからなくなり、退去時に不要な設備を残してテナントに出て行かれるリスクだって生じることもあります。

テナントが倒産して出ていかれるとオーナーが代わりに撤去することもありえます。

逆に、テナントに持ち込んでもらった設備を置いて行ってもらい、次のテナント誘致に「(中古ですが)厨房設備あります」といってテナント募集に活用することもできます。

よほどの投資家やプロフェッショナルでないと購入時に「この店舗の区分表ありますよね?」と売主には聞いて来ないと思いますが、区分表がなければ自分が保有している間にテナントが退去する際にやはり資産がどちらに属するのかわからず撤去してよいやら困ることになります。

ぜひともテナントと健全な関係のうちに区分表を作っておきたいものです。

これ以外にも「管理区分」「修繕区分」「更新区分」などの話題もありますが、それはまた次回に。