道路が売却価値を大きく左右する!?

道路が売却価値を大きく左右する!?
こんにちは。
不動産コンサルタント兼不動産鑑定士の小林です。ずいぶん寒くなりましたね。

朝のビジネス情報交換会などに参加していると、どんどん朝が起きにくくなるのを感じますね。

ところで、「但書道路」に面している土地というのを聞いたことがありますでしょうか?

一般に道路に2m以上接面していないと建物というのは建てることができません。

行政が建物を建ててよいという「建築確認済証(建築確認通知書)」というお墨付きを発行するとき2mの接道要件を満たす必要があるからです。(一部、都市計画区域外など「いなかのいなか」ではその必要がありませんが)

このとき「道路」の定義が、不動産の売却や購入の際に話題になったりします。

建物を建てるためには、道路=建築基準法上の道路である必要があります。

建築基準法上の道路には、42条1項道路42条2項道路43条但し書き道路があります。

42条1項道路というのは、4m以上の道路幅員があり、一般的な公道の多くはこれに該当します。

細い道路は42条2項道路として指定されている場合があります。

この道路に面しているときは建築可能ではありますが、将来4m以上を確保することを前提としており、宅地の面積を道路に削られたとする前提でお墨付きが発行されることになります。

日本の道路は車が行き交いできるように4mの幅員を基本的にと求められているわけです。

細い道路のほうが車が入りにくかったり人が歩きにくかったり日が入りにくかったりと、

価値が低くなることは実感してわかるところですよね。

また、43条但し書き道路という大変特殊な道路があります。

この道路にのみ面しているときは原則的には建物を建てることができません。

行政側が、住宅環境として面するべき適切な道路と認めていないということですね。

でもこの道路に面していても特別に建ててもいい場合があります。

建築審査会の許可」を得ることができた場合です。

一般に住宅地は容積率、建蔽率、斜線制限、用途制限など様々な建築上の制限があり、自由な建物を建ててよいわけではないのですが、それらのルールを守っていればお墨付きは得られます。

でも43条但し書き道路に面しているときは基本的には簡単に建築できないのですが、建てる建築物を特別に制限することで建築審査会の許可により建物の建築を認めることがあるのです。

たとえば、通常の道路であれば3階建ては可能だが、但し書き道路に面しているときは2階建てまでです、といった具合です。

いずれにしましても、「許可」というのは行政が相当の裁量と権限を持っているわけですので、「建てられない場合がある」という理解をする必要があります。

建てられないとなれば、土地の価値は激減するわけですね。

このような土地を売却するときは、購入者が将来建て替えをする可能性がある前提で、いくつか書類を整えておいてあげるとよいでしょう。

売る時も買う時も、かかわる土地がこの「建築基準法上の道路」のどんな種類のものに面しているか、ぜひきっちり理解しておきたいものです。