なぜ不動産賃貸はおいしいのか

ここ数年でサラリーマンに爆発的な人気となった「不動産投資」。
その前は単に
「不動産賃貸」「資産活用」と呼ばれることが多かったですね。

さらにその前は株式と並んで「財テク」の範囲に含まれることも多かったですね。



どの時代であっても家賃で儲ける大家さんは「おいしい」と言われています。
それはなぜでしょうか。



4つに分解してみたいと思います。



①大きな粗利率

不動産賃貸業の粗利率は実に70~80%ぐらいあります。

もちろん空室はなく満室稼働という前提です。

また、粗利率は金利や税金、給料を支払う前になります。


それでも、どれほど技術力の高い製造メーカーでも
粗利率が50%を超える会社は少ないですし、
最新のIT系企業ならこれぐらいの数値があるかもしれませんが、
不動産賃貸業は
おじいちゃんやおばあちゃんでもこの数値をマークすることができます。


大変ワリのよい事業ということができます。




②人件費がかかりにくい

不動産賃貸は人手をほとんど要しません。

管理業務は管理会社に依頼しますし、
修繕も工事会社に依頼します。
もちろんそれらが好きで自分でやるかたもいますが。


大家自体は一人でも行うことができます。

企業経営に置き換えれば、大変「資本集約」的な事業であり、
労働者の力に偏る「労働集約」型産業とはかなり遠い分野といえます。

このことから、大家が自分自身で汗をかいて働くことは
ほとんどありません。



③節税が効果的

不動産賃貸を行うことは、
すなわち建物を自分で所有することにほかなりません。

建物を持って賃貸する=減価償却費が発生して納税を減らせる、
ということになります。


ちなみに賃貸をしない自宅マンションなどを所有する限りであれば、
給与等から減価償却費を控除することはできません。

あくまで賃貸事業を行う前提のうえで
減価償却費という課税上の大きなメリット(損金)を
計上することができます。

これは株式購入して運用しても得られることのない損金と言えます。



④資金調達しやすい

土地や建物は
金融機関にとって不動産担保という「カタ」をとれるので
購入するための融資を受けやすいという
大きなメリットがあります。


たとえば特許権や製造技術、パテントといったものには
技術がお金を生み出すかどうかという判断が必要で、
金融機関はお金を貸しずらいですが、
不動産は比較的わかりやすい「家賃収入」を期待でき、
しかも計算しやすいので、
金融機関はとても融資がしやすいです。



最近では土地を持っていなくても賃貸経営ができるように
サラリーマン向けに銀行が投資用ローンを
融資をするようになりました。

これによって、さらに融資を受けて購入しやすい、
つまり美味しいビジネスに容易に参入できるようになりました。


このように、
不動産賃貸はとても楽にお金を生み出しやすい事業
と認識されています。


ただし、本格的な少子高齢化を迎えるまでは、という枕言葉が付くようになったのは
最近のことですね。


次回はこのあたりをお話しできればと思います。